재건축 단계별 매도 가능 시기 vs 매도 불가능 시기 총정리 [종합법률정보]

 

법적 제한, 세금 혜택, 조합원 지위까지 고려한 매도 전략

 

재건축 아파트 소유자라면 "언제 매도해야 손해를 보지 않을까?"라는 고민이 클 것입니다.

하지만 재건축 단계마다 매도 가능 여부와 법적 제한이 다르기 때문에, 단계별 규정을 정확히 알고 움직여야 합니다.
이번 글에서는 매도청구권 행사 시기, 1+1 입주권 매도 제한, 투기과열지구 규제 등을 포함해 재건축 단계별 매도 전략을 표와 함께 정리해 드립니다.

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▣ 재건축 단계별 매도 가능 여부 & 법적 근거

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단계	매도 가능 여부	법적 근거 및 제한 사항	주의사항
1. 안전진단 통과 ~                  조합설립 전	자유롭게 매도 가능	조합 설립 전이므로 매도청구권 행사 대상 아님 (도시정비법 제64조)	조합 설립 동의 여부에 따라 추후 매도청구권 위험 있을 수 있음.
2. 조합설립 ~                사업시행인가	조건부 매도 가능	-조합 설립 동의자: 매도청구권 행사 대상 아님. -미동의자: 조합이 매도청구권 행사 가능 (도시정비법 제39조).	미동의자는 조합의 최고 통지 후2개월 이내 매도해야 함.
3. 관리처분계획인가 ~                             철거	매도 제한(투기과열지구 기준)	-투기과열지구: 관리처분계획인가 후 조합원 지위 양도 금지. - 예외: 10년 보유 + 5년 거주 시 매도 가능 (도시정비법 제41조의2).	1+1 입주권은 이전고시 전까지 개별 매도 불가능 (도시정비법 시행령 제37조).
4. 착공  ~ 준공	매도 가능(입주권 거래)	-입주권 매도: 조합원 지위 양도 가능 (단, 투기과열지구 외 지역). -양도세 혜택: 준공 후 2년 거주 시 1세대 1주택 비과세 (소득세법 제89조).	1+1 입주권 두 번째 주택은 이전고시 후3년 경과 후매도 가능.
5. 준공 후 입주	자유롭게 매도 가능	-1세대 1주택 비과세: 2년 거주 요건 충족 필요. - 미거주시 양도세 중과세 적용 가능.	장기 보유 특별공제 최대 80% 적용받으려면10년 이상 보유필요.

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▣ 매도 시기별 핵심 전략 비교표

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단계	매도 장점	매도 단점	추천 매도 타이밍
조합 설립 전	- 저점 매수 기회 - 빠른 차익 실현 가능	- 장기 보유 리스크	조합 설립 직전 (가격 상승 전)
사업시행인가 후	- 높은 시세 차익 가능	- 투기과열지구에서는 매도 제한	비투기과열지구에서만 활용
준공 후 2년 거주	- 양도세 비과세 혜택	- 매도 시기 제한   (2년 거주 필요)	준공 후 2년 이상 거주 후 매도

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▣ 매도 시 꼭 확인해야 할 3가지 법적 리스크

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1. 매도청구권 행사 시기 :

• 조합이 미동의자에게 최고 통지 후 2개월 이내 매도하지 않으면, 조합이 시가 기준으로 매수하므로 시세보다 낮은 가격에 강제로 매각될 수 있습니다.

2. 1+1 입주권 매도 제한 :

• 이전고시 전에는 두 주택 모두 개별 매도 불가능합니다.
• 첫 번째 주택은 이전고시 후 즉시 매도 가능하나, 두 번째 주택은 이전고시 후 3년이 지나야 매도할 수 있습니다.

3. 투기과열지구 규제 :

• 서울 대부분 지역은 투기과열지구로, 관리처분계획인가 후 조합원 지위 양도가 금지됩니다.
• 예외 조건을 충족하지 못하면 양도세 중과세나 매도 제한에 걸릴 수 있습니다.

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▣ 결론 : 당신의 상황에 맞는 최적의 매도 시기는?

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• 단기 투자자: 조합 설립 전 저점 매수 후 사업시행인가 전후에 매도 (단, 투기과열지구 여부 확인 필수).
• 장기 보유자: 준공 후 2년 거주해 양도세 혜택 극대화 후 매도.
• 1+1 입주권 보유자: 첫 번째 주택은 이전고시 후 즉시, 두 번째 주택은 3년 후 매도.

재건축 매도는 단계별 법적 제한과 세금 혜택을 꼼꼼히 따져 결정해야 합니다.

특히 조합 설립 동의 여부와 투기과열지구 규제는 놓치기 쉬운 부분이니 반드시 전문가와 상담하시길 권장합니다!

 

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