재건축 조합설립 동의 여부 와 매도청구권 위험 : 구체적인 예시와 법적 근거 [종합법률정보]

 

재건축 추진 시 조합설립 동의 여부에 따라 매도청구권 행사 위험이 달라집니다.

이는 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 명시된 내용으로, 동의하지 않은 소유자에게 강제 매각을 요구하는 권리가 조합에 부여되기 때문입니다.

구체적인 절차와 사례를 통해 설명드리겠습니다.

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▣ 매도청구권의 법적 근거

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• 도시정비법 제64조에 따라, 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자에게 조합이 소유권 매도를 청구할 수 있습니다.
• 과거에는 집합건물법이 적용되었으나, 2022년 도시정비법 개정으로 조합 자체의 매도청구권이 도입되었습니다.

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▣ 매도청구권 행사 절차

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1. 조합설립 동의 여부 촉구 :

• 사업시행자는 조합설립 인가 후 30일 이내에 미동의자에게 동의 여부를 서면으로 촉구합니다.
• 예시: "A아파트 조합은 2025년 12월 1일까지 미동의자 100명에게 동의 여부를 묻는 통지서를 발송했습니다."

2. 2개월 내 회답 의무 :

• 통지서를 받은 미동의자는 2개월 이내에 동의 또는 거부 의사를 밝혀야 합니다.
• 예시: "B 씨는 통지서를 받았지만 답하지 않아 2026년 1월 31일부로 거부 의사로 간주되었습니다."

3. 매도 청구권 행사 :

• 거부 의사가 확정되면 조합은 2개월 이내에 해당 소유자에게 매도를 청구할 수 있습니다.
• 예시: "A아파트 조합은 B 씨에게 2026년 3월 30일까지 아파트를 매도하라고 요구했습니다."

4. 강제 매각 또는 현금청산 :

• 매도청구에 응하지 않으면 조합은 법원에 소유권이전등기 청구 소송을 제기해 강제 매각하거나, 현금청산을 진행합니다.
• 예시: "B씨가 거부하자 조합은 소송을 통해 아파트를 매각하고, 시세보다 낮은 감정가로 현금청산했습니다."

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▣ 위험 사례 : 동의하지 않으면 어떤 일이 벌어질까?

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• 사례 1: 미동의자 C씨는 조합설립에 반대했지만, 2개월 내 회답하지 않아 매도청구 대상이 되었습니다. 결국 감정가 기준으로 매각되어 시세 차익을 잃었습니다.

• 사례 2: D씨는 처음에 동의하지 않았으나, 분양신청기한 내에 동의서를 제출해 조합원 지위를 얻어 매도청구를 피했습니다.

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▣ 매도청구권 위험을 피하는 방법

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1. 동의 여부 신속히 결정: 통지서를 받으면 2개월 이내에 동의 또는 거부를 명확히 표시해야 합니다.
2. 분양신청기한 내 동의: 동의하지 않았다가도 분양신청기한(통상 관리처분계획인가 전)까지 동의서를 제출하면 매도청구를 피할 수 있습니다.
3. 법적 대응 준비: 매도청구가 부당하다고 판단되면 변호사와 상담해 소송을 검토해야 합니다.

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▣ 요약: 동의 여부에 따른 매도청구권 위험 비교

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동의 여부	매도청구권 행사 대상 여부	대응 방안
동의함	아님 (조합원 지위 획득)	조합 활동에 적극 참여
미동의 + 회답	아님 (동의로 전환 가능)	분양신청기한 내 동의서 제출
미동의 + 무회답	예 (강제 매각 위험)	신속한 법적 대응 필요

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▣ 결론

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재건축 조합설립에 동의하지 않으면 매도청구권 행사로 강제 매각될 수 있으므로, 통지서를 받은 즉시 동의 여부를 결정해야 합니다.

반면, 동의하지 않았다가도 분양신청기한까지 마음을 바꾸면 위험을 피할 수 있습니다.

복잡한 절차와 법적 리스크를 고려해 전문가 상담을 받는 것이 안전합니다!

 

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