재건축 vs 재개발 : 차이점, 절차, 소요시간, 수익성 비교 [종합법률정보]

 

재건축과 재개발은 모두 노후화된 주거 환경을 개선하는 사업이지만, 목적, 절차, 소요 시간, 수익성에서 뚜렷한 차이가 있습니다.

이번 글에서는 두 사업의 차이점을 체계적으로 비교하고, 투자자나 조합원에게 유용한 정보를 제공합니다.

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▣ 재건축 vs 재개발 개념 차이

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구분	재건축	재개발
정의	노후된 아파트나 단독주택을 철거하고 새로 건설	낙후된지역 전체를 정비 (도로, 공원, 상하수도 등 기반 시설 포함)
목적	개별 주택의 기능 개선	주거환경 개선 + 도시기능 회복
공공성	민간 주도적 성격	공공사업 성격 (임대주택 의무 비율 높음)

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▣ 절차 비교

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■ 재개발 절차

1. 기본계획 수립 및 정비구역 지정
2. 조합설립추진위원회 구성 → 조합설립 인가
3. 시공자 선정 → 사업시행 인가
4. 분양신청 → 관리처분계획 인가
5. 철거 및 착공 → 준공 인가 → 청산

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■ 재건축 절차

1. 기본계획 수립 및 정비구역 지정
2. 안전진단 실시 (D등급 이하 필요)
3. 조합설립 인가 → 시공자 선정
4. 사업시행 인가 → 관리처분계획 인가
5. 철거 및 착공 → 준공 인가 → 청산

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▣ 소요 시간 비교

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구분	재건축	재개발
평균 소요 기간	7~10년	10~15년
주요 지연 요인	조합 내 갈등, 시공사 문제	토지 소유자 보상 협의, 행정 절차

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▣ 수익성 비교표

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항목	재건축	재개발
분담금 부담	비교적 낮음 (민간 주도)	높음 (공공 기여, 임대주택 의무 비율)
용적률 인센티브	높음 (민간 개발 장려)	제한적 (공공 목표 우선)
투자 수익률	높음 (개발 속도 빠름)	변동성 큼 (지역별 편차)
리스트 요인	조합 운영 투명성, 시공사 협상	보상 지연, 정책 변화

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▣ 사례 비교

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■ 재건축 성공 사례 :

• 반포주공 1단지 (서울 서초구)
• 2021년 조합원 간 갈등으로 지연되었으나, 외부 감사 도입으로 투명성 강화 후 정상화됨.

■ 재개발 성공 사례 :

• 구룡마을 도시개발 (서울 강남구)
• 저소득층 재정착을 목표로 공공주택 공급

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▣ 결론

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재건축과 재개발은 규모와 목적에서 차이가 큽니다.

• 재건축은 빠른 개발 속도와 높은 수익률이 장점이지만, 조합 운영 리스크가 큽니다.
• 재개발은 공공 지원이 많아 안정적이지만, 긴 소요 시간과 높은 분담금이 단점입니다.

투자 시에는 지역 특성, 자금 여유, 리스크 허용 범위를 고려해 선택해야 합니다. 특히 재개발은 정책 변화에 민감하므로 정부 계획을 꼼꼼히 확인하세요!

 

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