재건축 관련 세금 절세 전략 & 재건축 완료 후 재산세 변동 계산법 [종합법률정보]

 

재건축 사업은 큰 수익을 기대할 수 있지만, 취득세, 양도세, 종합부동산세 등 복잡한 세금 문제로 인해 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

이번 글에서는 재건축 단계별 세금 절세 전략과 재건축 완료 후 재산세 변동 계산법을 상세히 설명합니다.

---

▣ 재건축 관련 주요 세금 종류와 절세 전략

---

1. 취득세 절세 전략

 

■ 입주권 vs 분양권 차이 :

• 입주권 취득 시: 기존 주택 수에 포함되어 다주택자 중과세(8~12%) 적용될 수 있음.
• 토지만 취득 후 신축: 원시취득으로 분류되어 4.6% 세율 적용 (주택 수 미포함).

■ 절세 팁 :

• 재건축 구역 내 토지 상태로 먼저 취득해 취득세 부담을 낮춘 뒤, 신축 주택 취득 시점을 조절합니다.
• 공동명의 설정: 증여를 통해 공동명의로 전환하면 취득세 중과세를 피할 수 있습니다.

---

2. 종합부동산세(종부세) 절세 전략

 

■ 멸실 시점 활용 :

• 재건축 주택이 멸실된 상태라면 종부세 부과 대상에서 제외됩니다.
• 과세기준일(6월 1일) 이전에 멸실되도록 일정을 관리해 세금을 절감하세요.

■ 1 주택 특례 활용 :

• 재건축 완료 후 1주택자로 등록하면 낮은 세율(0.5~2.7%)이 적용됩니다.

---

3. 양도소득세 절세 전략

 

■ 관리처분 인가일 기준 :

• 원조합원은 장기보유특별공제 최대 80% 적용 가능하나, 승계조합원은 보유 기간 요건이 엄격합니다.

■ 절세 팁 :

• 재건축 완료 전 입주권 상태에서 양도하면 주택 수 산정에서 제외되어 양도세 중과를 피할 수 있습니다.

---

▣ 재건축 완료 후 재산세 변동 계산법

---

재건축 완료 후 주택의 공시지가가 상승하면 재산세 부담도 증가합니다.

계산 단계는 다음과 같습니다.

 

■ 재산세 계산 공식

재산세=공시지가 ×세율−공제액재산세=공시지가 ×세율−공제액

• 주택분 재산세: 공시지가 × (0.1~0.4%)
• 종합부동산세: (공시지가 - 9억 원) × 0.5~2.7% (3 주택 이상 시 5%)

 

[예시]

• 기존 주택 공시지가: 5억 원 → 연간 재산세: 5억×0.1%=50만원5억×0.1%=50만원
• 재건축 후 공시지가: 10억 원 → 연간 재산세: 10억×0.15%=150만원10억×0.15%=150만원
  → 재산세 100만 원 증가

---

▣ 추가 절세 전략

---

1. 증여 시기 조절:

• 재건축 완료 전 입주권 상태에서 배우자나 자녀에게 증여해 공동명의로 전환하면 향후 양도세 부담을 줄일 수 있습니다.

2. 임대사업자 등록:

• 재건축 완료 후 장기임대주택으로 등록하면 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있습니다.

3. 분할 양도:

• 재건축 주택을 한 번에 매각하지 말고 여러 차례에 걸쳐 분할 양도해 양도세 누진세율을 피하세요.

---

▣ 결론

---

 

재건축 관련 세금은 단계별로 전략이 달라집니다.

입주권 상태에서의 절세 기회를 놓치지 말고, 재건축 완료 후 공시지가 상승에 따른 재산세 증가분을 미리 계산해 대비해야 합니다. 복잡한 세법은 개인별 상황에 따라 결과가 다르므로, 반드시 세무 전문가와 상담 후 실행하시기 바랍니다.

 

---