재건축 조합원 지위 양도 vs 승계 : 핵심 차이점과 주의사항 [종합법률정보]

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◈ 재건축  조합원 지위 양도 vs 승계 : 기본 개념

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◆ 재건축 조합원 지위 양도

• 기존 조합원이 자신의 조합원 권리를 타인에게 이전하는 행위 자체
• 예: A 씨가 B 씨에게 조합원 지위를 매도하는 것

◆ 재건축 조합원 지위 승계

• 양도받은 자가 새로운 조합원으로 인정받는 법적 절차
• 양도 후 조합 규약에 따라 입주권 등을 획득하는 과정

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◈ 투기과열지구 규제 핵심

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2025년 11월 기준, 투기과열지구 내 재건축에서는 다음과 같이 규제됩니다.

• 원칙: 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도·승계 불가
• 예외: 아래 조건을 모두 충족해야만 가능
  • 10년 이상 해당 주택 소유
  • 5년 이상 실제 거주
  • 상속, 이혼, 해외 이주, 경매 등 불가피한 사유 발생 시

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◈ 공동 소유 부동산의 경우, "전원 요건" 필수!

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최근 법령 해석 변경으로 인해 공동 소유 부동산 거래 시 주의가 필요합니다.

• 과거: 대표 조합원만 예외 요건 충족 → 승계 가능
• 현재(2025년 11월~): 모든 지분 소유자가 예외 요건을 충족해야만 승계 허용
  • 예시: 부부 공동명의 주택 매수 시, 매도자 부부 모두 10년 보유·5년 거주 조건 충족 필요

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◈ 지위 양도·승계 불가 시 발생하는 리스크

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규정을 위반하면 입주권이 박탈되고 현금청산될 수 있습니다.

• 현금청산: 감정평가액만 받고 입주권 포기
• 사례:
  • 공동 소유자 중 일부만 예외 요건 충족 → 전체 지분 매수자도 입주권 상실
  • 투기과열지구에서 조합설립인가 후 무단으로 양도 시도 → 현금청산 및 처벌 가능성

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◈ 재개발과의 차이점

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구분	재건축	재개발
양도·승계 제한 시점	조합설립인가 이후	관리처분계획 인가 이후
대상	노후 아파트 단지	노후 주택·상가 밀집 지역

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◈ 투자자 필독! 체크리스트

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1. 투기과열지구 여부 확인: 해당 지역이라면 조합설립인가 이후 거래 제한됨.
2. 예외 요건 검증: 매도자의 보유 기간, 거주 기간, 소유 형태 등을 꼼꼼히 확인.
3. 공동 소유 주의: 모든 지분 소유자의 예외 요건 충족 여부를 반드시 확인.
4. 계약서 특약 사항: "입주권 미획득 시 계약 무효" 등 안전장치 마련.

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◈ 전문가 상담이 필수인 이유

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• 법적 복잡성: 도시정비법, 세법, 지역별 조례 등이 얽혀 있음.
• 정책 변화: 정부 방침에 따라 규제가 급변할 수 있음.
• 실사 사례: 서울고등법원 판례(2021나2019406)처럼 분쟁 발생 시 개별 지분별로 승계 요건이 판단될 수 있음.

재건축 조합원 지위 양도·승계는 세금, 입주권, 현금청산 등 재산권과 직결되는 문제입니다.

특히 2025년 11월부터 공동 소유 부동산에 대한 규제가 강화되었으므로, 거래 전 변호사나 세무사와 상담하여 리스크를 사전에 차단하시길 강력히 권장드립니다.

 

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