재건축 시 세입자 보상 절차, 보상 범위 등 안내 [종합법률정보]

 

재건축이 진행되면 세입자들은 "보상은 어떻게 받나요?", "언제까지 이사해야 하나요?" 같은 질문을 많이 합니다.

하지만 재건축과 재개발은 세입자 보상 기준이 다르기 때문에 혼란스러울 수 있습니다.

이번 글에서는 재건축 세입자 보상의 법적 근거부터 절차, 보상 범위까지 자세히 설명드리겠습니다.

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◈ 세입자 보상의 법적 근거

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1. 공익사업법 적용 여부 :

• 재건축은 원칙적으로 공익사업이 아니므로 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(공토법)」이 적용되지 않습니다(공토법 제4조).
• 단, 서울시 단독주택 재건축의 경우 2019년부터 세입자 보상 조례가 도입되었습니다(서울시 주거기본조례 제24조).

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2. 보상 대상 제외 조건 :

• 무허가 건축물 거주자, 실제 거주하지 않은 세입자는 보상에서 제외됩니다(공토법 시행령 제41조).

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◈ 보상 금액 산정 기준

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1. 주거이전비 :

 

◆ 가구원 수별 차등 지급 (2023년 기준)

• 1인 가구: 600만 원까지
• 2인 가구: 900만 원까지
• 3인 가구: 1,200만 원까지
• 단, 서울시 단독주택 재건축은 가구당 최대 1,200만 원까지 지급됩니다(서울시 주거기본조례).

2. 영업손실보상 :

• 3개월치 평균 매출액을 기준으로 산정되나, 재건축 세입자의 경우 최대 1,200만 원 한도 내에서 지급됩니다.

3. 이전비 :

• 이사 비용을 실비로 보상하되, 100만 원 이내로 제한됩니다.

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◈ 보상 절차 단계별 일정

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1. 이주 계획 통보 :

• 조합은 관리처분계획인가 후 6개월 이내 세입자에게 공식 이주 계획을 통보해야 합니다.

2. 보상 협의 시작 :

• 통보 후 2개월 이내 세입자와 보상 금액, 지급 시기 등을 협의합니다.

3. 보상금 지급 :

• 협의 완료 후 이주 개시일 전까지 보상금을 지급합니다.

4. 분쟁 발생 시 :

• 협의 불발 시 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 하거나 소송을 제기할 수 있습니다.

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◈ 서울시 단독주택 재건축 세입자 보상 사례

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[ 월계동 487-17 일대 재건축 ]

 

◆ 보상 내용 :

• 주거이전비: 가구당 최대 1,200만 원
• 영업손실보상: 최대 1,200만 원
• 용적률 인센티브: 보상 시 사업시행자에게 5% 용적률 추가 혜택 부여.

◆ 의미 :

• 재건축 세입자에게도 재개발 수준의 보상이 가능함을 보여준 첫 사례입니다(서울시 보도자료).

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◈ 결론

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재건축 세입자 보상은 법적 요건 충족 여부, 보상 금액 산정 기준, 협의 시기에 따라 결과가 달라집니다.

서울시의 경우 단독주택 재건축 세입자에게도 주거이전비와 영업손실보상을 지급하지만,

아파트 재건축은 여전히 보상 의무가 없습니다.

따라서 조합은 명확한 보상 기준을 마련하고, 세입자는 계약서 검토와 증빙 자료 준비로 권리를 보호해야 합니다.

 

분쟁 발생 시 조정위원회나 법률 전문가의 도움을 받아 신속히 해결하시길 바랍니다! 

 

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